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_京保障房用地挂牌出让 专家称不代表调控松绑

2017-11-23 18:22

今天(21日),位于北京市丰台区的一个地块开始公开挂牌出让。这块名为郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地的地块,原本是一块普通的地块,但是10月9日北京市土地整理储备中心的一份公告,却让这块土地一下子变得令人瞩目。

公告显示,这块土地的交易条件进行了变更,原本要求必须配建限价商品住房,也就是保障房的条件被删除,居住用途全部改为普通商品住房。从而使得这块地成为北京首个取消配建限价商品房条件的土地。

10月14日,北京市国土资源局更改了丰台区郭公庄地块的投标条件,这个地段此前的限价商品房配建被取消,并且把竞买报价的时间推迟到了今天。实际上郭公庄地块在10月8日已经挂牌竞价过一次了,但是那次没有能够顺利拍出。

“变身”背景

折射北京楼市现状

北京市丰台区郭公庄车辆段项目是北京市投放的一个比较大的地块,总的建筑规模达到了62.9万平方米,原本定的是要配建不少于25万平方米的保障房,如果配建成功,这也将成为迄今为止北京市配建最大规模的保障房项目。就在上个月,郭公庄项目的二期的楼面成交价格是8969元/平方米,而五期的成交楼面价格更是达到了11473元/平方米。看看现在的四期,由于说要配建保障房导致近15万平方米建筑面积的庞大地块,它的挂牌底价仅仅是9.17亿元,折合楼面价格是6033元/平方米,明显低于二期和五期的水平。

那么,为什么北京市土地整理储备中心更改其土地用途呢?

北京市国土局相关负责人表示,目前市场确实不太好,如果土地供应不上去,不但政府的公共收入会受到影响,更重要的是未来的成品房供应也会有问题。而另一方面,开发商这边也表示,除资金以外,当前住宅用地出让时配建保障房的面积过大,这也是他们不愿意参与建设的重要原因。目前的市场前景让他们感觉到不太明朗,过大的保障房配建让开发商的利润压缩了不少。

因此可以看出北京市取消这个地块的保障房配建,确实有调动房地产开发商拿地意愿的用意,而同时北京市目前已经问题了全年的保障房的开工指标,不存在保障房建设规模不达标的这方面的一个压力。

确保2012保障房建设资金充足

在11月以前将近一年的时间中,北京80%以上的住宅地块出让均采用了是配建不同比例保障性住房的方式,但由于投票条件中通常要求配建的保障房要先期开建,这个对企业要求比较高,也就让许多追求盈利的开发企业苦不堪言。所以保障房配建比例的加大也影响了开发商拿地的积极性,北京今年1-10月份成交的46幅包含住宅类属性的地块中,含配建保障房的地块就有18幅。

由于到2011年10月份,北京已经提前完成了全年保障性住房开工建设的指标,在这样的背景下,北京市试图通过让保障房配建暂时归隐的方式来刺激开发企业更为积极的进入土地市场,是为了确保2012年北京市保障性住房建设资金的充足。

·市场解读:

北京土地出让门槛正式调低?

房地产业内人士认为,郭公庄地块对保障房配建的剔除,意味着整个北京市土地出让门槛正式调低。其实,不仅仅是北京,在广州,南京等地都出现了土地出让松绑的的情况。包括降低拿地保证金比例、延长付款进度,调整出让价格等等。

非常巧合的是,昨天中国人民大学经济研究所等机构发布的《中国宏观经济分析与预测报告》推测,明年开始地方政府将逐步放开土地政策,以缓解土地出让缓慢对地方财政造成的压力。

人大经济学院副院长刘元春表示,本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物,将以经营策略与价格调整为核心,它不是资产负债恶化型的调整,导致房地产企业资金压力加剧和部分杠杆化过高的激进型开发企业陷入流动性危机。不会引发系统性风险和全面抛售,更不会引起经济的硬着陆。

刘元春强调,预计明年2季度地方政府可能以“暗度陈仓”的方式采取松动策略。整体看,地方财政对于土地的依赖以及9%的经济增长社会约束线决定了本轮房地产调整的幅度不会超过25%,3季度中央政府可能逐步放松“限贷”,然后放松“限购”,但房地产下行的惯性决定了全面回落是明年房地产调整的基本模式。

楼市调控逐步松绑?

很多人都在心里嘀咕,土地政策松绑,这是不是意味着房地产调控也要逐步松绑?但资深房地产评论员王智中认为,剔除保障房的建设,未必就是为土地政策松绑。

王智中:到年底的话特别是财经压力越来越大,政府不排除会取消或减少保障房配建量,然后达到土地出让成功的目的,也是减轻一个财政上的压力,但是我倒不认为这个事情和调控本身放松有必然的一个关系,如果取消一些推荐的话,开发商还是会综合算这个账的,开发商拿地主要是考虑未来这个市场。整体来说,今年调控的形式和严峻程度社会上还是有比较一致的观点,认为调控短期还是不会放松的,所以可以看到土地出让的难度越来越加大。

也有一种观点认为,土地交易如果持续低迷下去,会影响地方政府的财政收入,也会影响未来楼市的供应量,不利于楼市的宏观调控,对此,王智中并不认同。

·专家解析

北京出让保障房用地有重要前提

叶海林:北京市首次把保障房配建地块取消,作为商品房用地再次出售,其实这只是一个个案。但是在媒体的解读下,这个含义就会有所变化。首先,我们要为北京市政府澄清一点,北京市这一次的保障房土地,是在北京市已经完成了今年保障房建设任务的情况下才做出的决定。这个前提是必须要首先谈到的,因为任何一个地方如果保障房建设没有完成,还要把保障房的地拿出来出让,都是一件非常不合适的事情。

这一段时间以来,很多城市的房价下跌,对于房地产市场大跌会损害经济的警告不绝于耳,包括这次保障房土地的出让,很多人说再不在用地政策上进行改变,恐怕将来北京市房地产市场就会出现很多问题。但是我觉得这些言论和所释放出的信号,这些提出的警告,恰恰证明了现在房地产市场调控正在拉锯阶段,橡皮筋绷得很紧,这个时候听了这些警告把调控政策放松,就很可能导致之前调控的努力前功尽弃。

实际上在过去房地产市场调控的举措当中,很多情况下就是这样,政策一旦有所松动,就会迎来房地产市场价格的反弹,而且反弹的幅度比正常上涨还要快。在过去几年,房地产市场价格大涨的时候没人警告,现在刚刚小跌了一点,警告声就此起彼伏,让我觉得这背后其实是有动机存在的,而不完全是认识和解决问题。

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